Верховний Суд про набуття чинності змін до договору оренди земельної ділянки

Фізична особа звернулась до суду з позовом до Головного управління ДПС у Дніпропетровської області, як відокремленого підрозділу ДПС України, в якому просила визнати протиправним та скасувати податкове повідомлення-рішення від 22 серпня 2022 року №1348985-2408-0410, яким позивачці нараховано податкове зобов`язання за платежем орендна плата з фізичних осіб в розмірі 166 311,78 грн.

Обґрунтовуючи позовні вимоги, зазначає, що нарахування податкового зобов`язання із орендної плати за землю, виходячи із умов, визначених додатковою угодою, яка не набрала чинності, є неправомірним. Наголошує, що будь-які зміни до договору оренди землі від 10 вересня 2015 року у встановленому законодавством порядку не вносилися; додаткова ж угода безпідставно була врахована податковим органом при визначенні позивачці грошового зобов`язання з орендної плати згідно з оскаржуваним податковим повідомленням-рішенням, оскільки така угода підлягала державній реєстрації як і сам договір оренди, а відтак за відсутності обставини такої реєстрації у сторін цієї додаткової угоди не виникли права та обов`язки, обумовлені нею.

Рішенням Дніпропетровського окружного адміністративного суду від 09 травня 2023 року, залишеним без змін постановою Третього апеляційного адміністративного суду від 02 серпня 2023, в задоволенні позову відмовлено.

Верховний Суд:

Обставини нарахування зобов’язання:

Рішенням Павлоградської міської ради від 30 червня 2021 року № 292-10/VIII встановлені розмірі орендної плати, зокрема 12% по виду цільового призначення - для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови.

Згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки управління у Павлоградському районі Головного управління Держгеокадастру у Дніпропетровській області від 20 вересня 2021 року нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 1212400000:02:012:0085 складає 1 259 937,69 грн (землі громадської забудови, для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови).

Відповідно до додаткової угоди від 17 січня 2022 року до договору оренди земельної ділянки, зареєстрованого 02 вересня 2014 року №6862372, було вирішено внести зміни та доповнення, зокрема, у:

- Пункт 4. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки відділу №1 управління у Павлоградському районі ГУ Держгеокадастру у Дніпропетровської області за №26/437-21 від 10 серпня 2021 року становить: 1259937,69 грн;

- Пункт 8: орендна плата вноситься «Орендарем» у грошовій формі та розмірі 1/12 частини від                      12 % нормативної грошової оцінки земельної ділянки згідно «Порядку встановлення розмірів орендної плати за земельні ділянки, розташовані на території міста Павлоград», затвердженого рішенням сесії Павлоградської міської ради від 30.06.2021 року №292-10/VІІІ, на рахунок .UA398999980334149815000004583 місцевого бюджету м.Павлограда, Банк отримувача Казначейство України (ЕАП), код отримувача 37988155, протягом 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного місяця. Код бюджетної класифікації 18010900;

- Пункт 11. Розмір орендної плати переглядається у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни граничних розмірів орендної плати, визначених Податковим кодексом України, підвищення цін та тарифів, зміни коефіцієнтів індексації визначених законодавством, зміни нормативно-грошової оцінки земельної ділянки комунальної власності; у інших випадках передбачених законом.

Крім того у даній додатковій угоді визначено, що вона є невід`ємною частиною вищевказаного договору і набирає чинності з дати підписання, складена у двох примірниках, які мають однакову юридичну силу, один з яких знаходиться в «Орендодавця», другий - в «Орендаря».

Додаткова угода, як стверджено судами, надіслана позивачці на підпис.

22 серпня 2022 року контролюючим органом прийнято податкове повідомлення-рішення форми «Ф» №1335999-2408-0410, яким визначено ОСОБА_1 суму податкового зобов`язання за платежем «орендна плата з фізичних осіб» за земельну ділянку, кадастровий номер 1212400000:02:012:0085, розташовану за адресою: АДРЕСА_1 , за податковий період 2022 рік на суму 166 311,78 грн.

Податкове повідомлення-рішення надіслано засобами поштового зв`язку на податкову адресу позивачки рекомендованим листом з повідомленням про вручення, однак повернулося до контролюючого органу 17 жовтня 2022 року з відміткою поштового відділення «за закінченням встановленого терміну зберігання».

Відповідно до детального розрахунку орендної плати з фізичних осіб за 2022 рік річна сума податкового зобов`язання з орендної плати за землю склала 166 311,78 грн (1259937,69* 1,1 * 12% = 166 311,78 грн, а саме: 1 259 937,69 грн - нормативна грошова оцінка по орендній платі за земельну ділянку; 1,1% - коефіцієнт індексації по орендній платі за земельну ділянку; 12% - розмір ставки орендної плати за землю).

Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції, з висновками якого погодився суд апеляційної інстанції, виходив з того, що покладення контролюючим органом на позивачку обов`язку зі сплати орендної плати за землю згідно з оскарженим податковим повідомленням-рішенням є обґрунтованим. Суди прийшли до висновку, що ні норми  Закону України «Про оренду землі», ні норми Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» не містять обов`язкових вимог щодо державної реєстрації додаткових угод про внесення змін до договору оренди землі.

Договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації (стаття 18 Закону №161-XIV).

Згідно зі статтею 20 Закону №161-XIV укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації.

Право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації (частина друга статті 125 ЗК України у відповідній редакції).

Частиною 3 статті 640 ЦК України (у редакції, чинній на дату укладення договору оренди) договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації.

Відповідно до частини 3 статті 653 ЦК України у разі зміни або розірвання договору зобов`язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни.

Зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту (стаття 654 ЦК України).

За приписами частини 3 статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 1 січня 2013 року, визнаються дійсними за наявності однієї з таких умов: 1) реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення; 2) на момент виникнення таких прав діяло законодавство, що не передбачало їх обов`язкової реєстрації.

Набрання договором чинності є моментом у часі, коли починають діяти права та обов`язки по договору, тобто коли договір (як підстава виникнення правовідносин та письмова форма, в якій зафіксовані умови договору) стає правовідносинами, на виникнення яких було спрямоване волевиявлення сторін.

Такий зміст правового регулювання вищевказаних норм відповідає позиції Верховного Суду України, викладеній у постанові від 18 грудня 2013 року у справі №6-127цс13, від 18 січня 2017 року у справі№ 532/129/16-ц.

Аналіз наведених правових норм свідчить про те, що додаткова угода до договору оренди підлягала державній реєстрації, як і договір оренди земельної ділянки. За встановлення у судовому процесі обставин відсутності факту державної реєстрації додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки у сторін цієї додаткової угоди не виникли права та обов`язки, які нею визначені. Отже, нарахування позивачці податкового зобов`язання із орендної плати за землю, виходячи із умов, визначених додатковою угодою, яка не набрала чинності, є неправомірним.

Аналогічна правова позиція викладена і в постановах Верховного Суду від 13 грудня 2018 року (справа №812/465/17), від 23 квітня 2019 року (справа №812/371/18), від 13 червня 2019 року (справа №812/466/17), від 18 червня 2019 року (справа №812/778/17), від 25 жовтня 2019 року (справа №812/777/17), від 19 березня 2021 року (справа №812/1198/17 ), від 08 вересня 2022 року (справа  №812/1460/16), від 19 січня 2023 року (справа №803/806/17).

При цьому, колегія суддів приходить до висновку про наявність підстав для скасування оскаржуваного податкового повідомлення-рішення в цілому, оскільки при визначенні податкового зобов`язання відповідач помилково керувався умовами додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки, в той час, як обрахунок повинен здійснюватися на підставі договору від 02 вересня 2014 року. За таких обставин у суду відсутні повноваження щодо обчислення спірного податку самостійно.

Постанова Верховного Суду від 28.03.2024 року по справі №160/240/23, - https://reyestr.court.gov.ua/Review/117974572