При оренді нерухомого майна презюмується, що наймач має право користування земельною ділянкою, на якій знаходиться нерухомість

У наведеній справі описано питання порядку подання заяви (пакету документів) на отримання ліцензії на торгівлю пальним й питання права орендаря користування земельними ділянками, на яких розташоване майно (споруди, будівлі тощо), яке ним орендується.

ТОВ звернулось до уповноваженого органу з заявою про видачу ліцензії.

За результатами розгляду поданих документів відповідачем прийнято рішення від 01 липня 2019 року № 51528/10/05-99-40-01-18 про відмову у видачі ліцензій на право роздрібної торгівлі пальним, яке мотивовано неподанням ТОВ документів, що підтверджують право власності або право користування земельними ділянками, або інше передбачене право землекористування на земельні ділянки, на яких розташовано об`єкти оптової або роздрібної торгівлі пальним чи зберігання пального, чинних на дату подання заяви та/або на дату введення таких об`єктів в експлуатацію.

ТОВ подало позов до суду з проханням визнати протиправною відмову та зобов’язати податковий орган видати ліцензію.

Суди першої та апеляційної інстанції відмовили у задоволенні позову з підстав відсутності в поданому до контролюючого органу пакеті документів підтверджуючих документів щодо користування земельними ділянками, на яких знаходяться автозаправочні станції, які орендує ТОВ.

Верховний Суд:

До кожної із заяв ТОВ приєднано копії договорів оренди землі, укладених між Товариством з обмеженою відповідальністю «А» та відповідними районними державними адміністраціями. Зі змісту вказаних договорів, а також відомостей Державного земельного кадастру та Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності вбачається, що право користування земельними ділянками, на яких розташовані орендовані позивачем автозаправні станції, належить Товариству з обмеженою відповідальністю «А».

Відповідно до частини першої статті 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Згідно зі статтею 796 ЦК України одночасно з правом найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) наймачеві надається право користування земельною ділянкою, на якій вони знаходяться, а також право користування земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі або споруди, у розмірі, необхідному для досягнення мети найму.

У договорі найму сторони можуть визначити розмір земельної ділянки, яка передається наймачеві. Якщо розмір земельної ділянки у договорі не визначений, наймачеві надається право користування усією земельною ділянкою, якою володів наймодавець.

Якщо наймодавець не є власником земельної ділянки, вважається, що власник земельної ділянки погоджується на надання наймачеві права користування земельною ділянкою, якщо інше не встановлено договором наймодавця з власником земельної ділянки.

Отже, при укладанні договору найму об`єкта (споруди, окремої частини, ін.) презюмується, що наймач має право користування земельною ділянкою, на якій знаходиться такий об`єкт, а також право користування земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі або споруди, у розмірі, необхідному для досягнення мети найму.

Передача земельної ділянки у користування за вказаними правилами проводиться незалежно від того, чи існують у договорі умови щодо прав на земельні ділянки, на яких розташовані об`єкти (споруди, ін.), що передаються у найм. Крім того, норми, які встановлюють наведені правила, не мають характеру диспозитивності, тобто застосовуються й поза волею наймодавця та наймача.

Важливим є той факт, що надання наймачу права користування земельною ділянкою є обов`язковим не тільки для сторін за договором оренди об`єкта, що знаходиться на земельній ділянці, а й для власника земельної ділянки у разі, коли такою особою не є наймодавець. Презюмується, що власник земельної ділянки погоджується на надання наймачеві права користування нею, якщо інше прямо не встановлене договором наймодавця з власником земельної ділянки.

Наведене правозастосування відповідає висновку Верховного Суду, викладеному в постанові від 22 липня 2021 року у справі № 640/19955/19 (https://reyestr.court.gov.ua/Review/98493566).

Таким чином, у спірній ситуації позивач за договорами оренди нежитлових приміщень, укладеними з Товариством з обмеженою відповідальністю «А», набув право користування земельними ділянками, розміщеними під об`єктами оренди - автозаправними станціями, незважаючи на відсутність окремо укладених договорів оренди відповідних земельних ділянок.

А відтак, твердження відповідача, підтримане попередніми судовими інстанціями, про ненадання позивачем документів, що підтверджують право користування земельними ділянками, або інше передбачене законодавством право землекористування на земельні ділянки, на яких розташовані об`єкти роздрібної торгівлі пальним, чинні на дату подання заяв та/або на дату введення таких об`єкта в експлуатацію, є безпідставними

З огляду на викладене, висновок судів про законність рішення контролюючого органу від 01 липня 2019 року № 51528/10/05-99-40-01-18 про відмову у видачі ліцензій на право роздрібної торгівлі пальним не гуртується на правильному застосуванні норм матеріального права.

Верховний Суд визнав протиправною відмову у видачі ліцензії та зобов’язавв контролюючий орган повторно розглянути заяву позивача про видачу ліцензії з урахуванням правовох позиції Верховного Суду.

Постанова Верховного Суду від 10 листопада 2023 року по справі №440/2474/20, детальніше,- https://reyestr.court.gov.ua/Review/114837053